Golpes envolvendo PIX e boletos bancários atingiram 24 milhões de brasileiros entre julho de 2024 e junho de 2025, segundo dados do Fórum Brasileiro de Segurança Pública. No rastro desse avanço, fraudes com boletos condominiais vêm se multiplicando em todo o país, impulsionadas pela digitalização das cobranças e por brechas na comunicação interna dos condomínios. Em administradoras consultadas por portais especializados, as ocorrências chegaram a dobrar desde 2023 – especialmente em períodos de férias, assembleias e cobranças extraordinárias, quando moradores ficam mais expostos a contatos digitais.
Golpes desse tipo geralmente envolvem boletos adulterados que reproduzem fielmente a aparência dos documentos oficiais, mas trazem linha digitável e dados bancários desviados para contas de terceiros. Em outras situações, softwares maliciosos (conhecidos como trojan de boleto) alteram automaticamente as informações no momento da impressão ou da geração do PDF, sem que o usuário perceba.
Para o advogado Fernando Alvarenga, especialista em direito civil, imobiliário e condominial, do escritório Ferreira de Alvarenga, esses golpes se tornaram mais sofisticados e difíceis de identificar. “Hoje, o golpe não é apenas um boleto malfeito. Há fraudes que reproduzem exatamente o layout da administradora, trocam apenas o beneficiário e usam narrativas de urgência para induzir o morador ao erro. Em algumas situações, nem o condomínio percebe o desvio até notar falhas no caixa”, afirma.
GOLPES MAIS SOFISTICADOS E SINAIS DE ALERTA
Os golpes mais comuns envolvem tentativas de engenharia social via e-mail e WhatsApp, simulando “segunda via”, “taxas judiciais”, “custas processuais” ou cobranças emergenciais. E, segundo Alvarenga, os sinais de alerta costumam aparecer antes da conclusão do pagamento. “Beneficiário ou CNPJ que não correspondem ao condomínio, mudança repentina no canal de envio, pedidos de pagamento por e-mail pessoal e mensagens com tom de ameaça são pistas claras de fraude”, explica.
Outro ponto crítico é a falta de padronização na comunicação dos próprios condomínios. “Quando não existe um canal oficial único, quando boletos circulam em grupos de WhatsApp ou quando a mudança de conta bancária não é formalizada, abre-se espaço para que golpistas simulem cobranças reais”, afirma o advogado.
O especialista alerta que, caso o morador pague um boleto fraudado, as primeiras horas são decisivas. “É fundamental acionar o banco imediatamente para tentar bloquear a transação, comunicar o síndico e registrar boletim de ocorrência. Quanto mais rápido o morador formaliza a fraude, maiores as chances de recuperação”, orienta Alvarenga.
No entanto, a responsabilização do condomínio ou da administradora depende diretamente de falhas de gestão. “O condomínio só responde se houver omissão grave, como falta de aviso sobre troca de contas, divulgação descontrolada de dados ou ausência de medidas mínimas de segurança. Sem prova de falha, a responsabilidade é do fraudador, não da gestão”, explica o especialista.
Mesmo quando o dinheiro não é recuperado, o advogado ressalta que há caminhos legais. “O morador pode buscar reparação se ficar comprovado que o condomínio ou a administradora contribuíram para a fraude, mas a avaliação é técnica e exige demonstração de culpa”, pondera.
Assim, o segredo para evitar prejuízos é ter atenção redobrada. Segundo o especialista, a checagem do beneficiário no sistema bancário – antes de confirmar o pagamento – é a barreira mais simples e eficaz. “Se o nome não bater exatamente com o do condomínio ou da administradora, não pague”, conclui.
FERREIRA DE ALVARENGA ADVOCACIA
Ferreira de Alvarenga Advocacia (OAB/SP 26.883) é um escritório especializado em Direito Civil e Processo Civil, com atuação em condomínios, loteamentos, associações e empresas em busca de segurança jurídica. Coordenado pelo advogado Fernando Antonio Ferreira de Alvarenga – com 18 anos de prática profissional – o escritório é composto por profissionais altamente capacitados, com expertise consolidada em demandas cíveis relacionadas a questões contratuais, societárias, responsabilidade civil, regras internas e outros direitos e deveres de seus clientes, oferecendo assessoria completa e qualificada, além de soluções jurídicas práticas, acessíveis e eficazes.
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